Mietenpaket 2026 in Österreich
Ab 1. Jänner 2026 hat der Nationalrat das sogenannte „Mietenpaket“ beschlossen. Es umfasst das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) mit Änderungen im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz (RichtWG) sowie das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG).
Überblick: Was regelt das Mietenpaket ab 2026?
Das Paket soll inflationsbedingte Mietsteigerungen dämpfen und Indexanpassungen neu ordnen. Zudem werden befristete Wohnungsmietverträge verlängert, um mehr Planungssicherheit zu schaffen. Entscheidend für Mieter und Vermieter ist künftig stärker, welchem rechtlichen Bereich der Mietvertrag zugeordnet ist, da davon die geltenden Beschränkungen abhängen.
Befristete Wohnungsmiete: Mindestdauer steigt von drei auf fünf Jahre
Ab 2026 steigt die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG von drei auf fünf Jahre. Das gilt auch für Vertragsverlängerungen. In Bereichen, in denen das MRG nicht gilt (z. B. bestimmte Dienst- oder Freizeitwohnungen), bleiben kürzere Befristungen weiterhin möglich. Entscheidend ist daher, ob der Vertrag dem MRG unterliegt.
Ausnahme: Drei Jahre bleiben möglich – aber nur für bestimmte Vermieter
Eine Ausnahme erlaubt weiterhin Dreijahresbefristungen, wenn der Vermieter kein Unternehmer nach dem KSchG ist. Die Fünfjahresbefristung wird damit zum Regelfall. Ob ein Vermieter als Unternehmer gilt, hängt vor allem von der Anzahl der vermieteten Objekte (Richtwert: bis zu fünf) und weiteren Umständen wie professioneller Verwaltung ab.
Was bedeutet das in der Praxis?
Vermieter, die eindeutig nicht unternehmerisch tätig sind, können weiterhin auf drei Jahre befristen. Wer jedoch im Grenzbereich liegt oder unsicher ist, sollte das Risiko bedenken: Im Streitfall kann entscheidend sein, ob die Ausnahme tatsächlich greift. Daher ist zu erwarten, dass viele Vermieter vorsorglich die fünfjährige Befristung wählen, um rechtlich abgesichert zu sein.
Stillschweigende Verlängerung: Mehr Laufzeit – und neue Unsicherheiten
Ein wichtiger Punkt ist die stillschweigende Verlängerung: Läuft ein befristeter Mietvertrag ohne schriftliche Verlängerung weiter, verlängerte er sich bisher automatisch um drei Jahre, Wiederholungen konnten zu einem unbefristeten Vertrag führen. Ab 2026 beträgt diese erste automatische Verlängerung fünf Jahre, was zwar mehr Stabilität schafft, aber die Vertragsdauer ohne klare Urkunde unklar machen kann.
Mietpreisbremse und Wertsicherung: Verschärfte Deckelung im mietzinsgeregelten Bereich!
1. Altbau- und Gemeindewohnungen: Erhöhungen 2026 und 2027 begrenzt
Richtwertmietzins, Kategoriemietzins und angemessener Mietzins dürfen 2026: um max. 1 % und 2027: um max. 2 % angehoben werden. Ab 2028 gilt auch hier die allgemeine Anpassungsgrenze (volle Valorisierung bis 3 % plus Hälfte der darüberliegenden Inflation).
2. Teilanwendungsbereich: Abfederung ab 3 Prozent Inflation durch das MieWeG
Ab 2026 gilt für Teilanwendungsbereiche des MRG das MieWeG: Mietanpassungen bis 3 % Inflation sind üblich, darüber hinaus darf nur die Hälfte weitergegeben werden.
